第010章 【分层出售】
林志超来到‘高露云律师行’，则是一间有60年历史的状师行，是由两位外国人创立的。 目前香港知名的律师行，几乎都是洋人创立的。而华人状师则挂在这些律师行名下，也是一个双赢的局面，律师行抽取状师的佣金，状师利用律师行的资源和名气。所以说，华人状师看似是打工，其实是非常自由和主动的。 前台拦住了林志超，询问道：“先生，请问你有什么事吗？” 林志超随意看了看周围环境，然后沉稳的说道：“我想和周建勋律师谈谈合作，麻烦替我约一下他。” 前台见没有预约，便继续问道：“您是做什么的？有需要什么样的法律咨询服务？” 律师地位在香港颇高，更何况周建勋是华人知名状师，一般人可还没有资格找他谈合作。 林志超说道：“我是置业公司的老板，想聘请周建勋律师作为我们公司的法律顾问，这是我的名片！” 他掏出一张刚刚印的名片，递给前台。 前台一听置业公司的老板，再看看名片，见到地址是华人行大厦，便马上说道：“那我替你去转达一下，您请坐一会。” 林志超点点头，他是贸然上门合作，自然有些麻烦。不过他相信，很快可以得到周建勋律师的友谊和合作。 不一会，前台来到林志超面前，说道：“林生，这边请！” 林志超起身，跟着前台走进高露云律师行，门槛高是正常的，这个年代的律师行，本来就是为权贵服务的。 来到周建勋的办公室，两人自然是一番自我介绍。 周建勋是一位40岁左右的律师，执伦敦律师牌照的大状，在华人圈非常有名。林志超找他，纯粹是听说过他的名气，便主动上门求合作，毕竟他没有更好的选择。 “林生年纪轻轻，便已经是置业公司老板，真是了不起！”周建勋客气的说道。 他不怀疑林志超的身份，毕竟骗律师没有好处。 “公司才刚刚开业，很多地方都没有搞明白，所以想请周律师给些法律意见。”林志超年轻的面孔，透露着自信。 周建勋听见刚刚成立，脸色并没有变化，而是说道：“没问题，正好我现在有空，你可以简单的说说情况。” 林志超点点头，开始直入主题：“现在的物业买卖都是按照整栋出售，那么能不能分层进行出售？分层地契乃在土地契方面，若4层楼者各业主各占1／4地权，5层楼者则各业主占1/5地权，另做一份屋契说明各业主之权益就可以。这样的做法，你觉得能不能行？” 周建勋直接愣住了，本以为是个很简单、很平常的问题，却没有想到是他一个回答不上来的问题。 思考一番后，他老实的说道：“我未曾做过这种地契！” 林志超并不放弃，而是继续说道：“这种地契需要在那里做？该向那个部门申请？如果‘分层出售’可以行得通，那么香江的物业买卖就不会像一摊死水；而物业交易活跃，意味着更多的资金进入地产业，那么解决香江房屋不足的问题，绝对是一大贡献。” 周建勋这时候表情变换了，认真的说道：“林生的想法很好！我去信田土厅，问准是否可以注册。如果有结果，我会第一时间告诉你，以免影响你公司的运作。” 林志超笑着说道：“那么，周律师愿意做我们公司的法律顾问嘛？你放心，我应该付得起咨询费。” 周建勋也笑了，说道：“能想出这样的办法，对我本身来说，也是一种学习。而我又是一名律师，自然愿意多一份业务和客户。” 林志超点点头，随后将长江置业的情况讲了讲。 周建勋听后，沉思一下说道：“虽然林生你提出的办法可能行得通，但毕竟存在一定风险，所以我建议待田地厅有消息后，你们公司再购买土地。” 林志超回道：“这个周律师请放心，我还是稍微有点实力的。分层销售，只是意味着我的回报可能更快。” “这样我就放心了” “谢谢周状师” 心情不错的离开高露云律师行，在这个年代，只要你有真本领，就一定会得到别人的尊重。林志超抛出一个建设性的问题，周建勋便高看林志超三分，再加上林志超气质不俗，很是招人相处。 ........ 十天后。 林志超和胡兆煦来到九龙尖沙咀的山林道46号至48号，查看旧楼。 “老板，山林道46~48号物业的主人是一位金山阿伯，叫做张观凤。他因为没有资金启动重建，所以打算出售这三幢破旧的物业。” 就在本月（1947.2），香港政府为遏止日趋猛烈加租迫迁风潮，并鼓励业主修复被战火毁坏的楼宇，制订及颁布了新的租务管制法例。新法例对战后楼宇租金实行管制，规定不得超过战前的租金水平，但有两种情况不在管制之列，一是战后新建的楼宇，二是业主以战前该区月租金100倍的资金重新修建的房屋，这两类楼房都可按当时的市值收租。 新法例的颁布实施，大大促进了战后旧楼宇的维修重建和新楼宇的建设。较富有的业主纷纷斥资修复楼宇，以便获得高额租金；而在战争中变得一贫如洗的业主，则将楼宇变卖出售，给地产发展商拆卸重建。 很显然，这位金山阿伯张观凤，没有资金拆卸重建。 林志超在现场看得很仔细，虽然他还不是一位专业的地产人士，但是见识还是有的。 最近，他也有在进行地产这方面的学习。 山林道位于尖沙咀北端，柯士甸道以南，西端连接弥敦道，近尖沙咀警署。 地理位置没话说，处于尖沙咀黄金地带，按照他的预估，卖个25~30港币每平方尺，是没有问题的。 当然，由于现在都是整幢物业出售，实际上造成了一种情况：地皮和旧楼的价格高、租金高，但楼单价却高不起来。 做地产其实没有多大的利润，所以此时香港地产还处于萌芽状态。 “地契上的占地面积是多少？” “4800平方尺（530平方米左右）” 林志超立马盘算起来，假设他将这幅地皮修成3幢五层高的唐楼，一共就是15层住宅；他根据目前的物业占地面积，推测出一层的楼面面积可达1200平方尺左右，售价在3.5万左右（面积大、时机好），就是足足50多万的销售额。 当然，前提是‘分层出售’，才能卖出这个单价。 而在这个年代，可不兴袖珍楼、小面积，几乎都是1000平方尺以上一层单元。 而香江政府是允许房东分租出去的，所以面积大不是问题。 这种地产发展环境，严重导致了有钱人才买得起物业，比后世还严重得多。 地产商回报率又不高、而且回报慢（出售慢），地产自然也就不是主要产业了。 往大一点讲，香港那么多人没有住房，其实就是因为这些政策导致的。 所以，一旦林志超改善了香港地产的环境，他将收获巨大的声誉，成为‘香港地产建筑商会’的会长，也是理所当然。 “好，我们约张老先生谈谈价格，我比较钟意这块物业。” “好的，我马上约他。” 地皮大小正合适，这个项目正好拿来做‘典范’。